Reflektioner från Almedalen 2025 av Edwin Måradson, CSO hos NordNest AB

I år i Almedalen var bostäder inte bara en politisk fråga – det var frågan.

I paneler, datapresentationer och rundabordssamtal återkom samma kärnfråga i olika former:

Hur gör vi det lättare att få tillgång till en bostad?

Men under den frågan finns en djupare fråga som vi inte alltid vågar ställa:

Vilken sorts överkomlighet är det vi försöker uppnå – och vad driver glappet mellan behov och leverans?

Från utsidan kan det se ut som att det inte byggs för att det inte finns efterfrågan. Men verkligheten är den motsatta: efterfrågan finns men projektutvecklare får inte ihop kalkylen.

Verkligheten: Kostnaderna är för höga för att bygga även där behovet är stort

I en av veckans mest tydliga sessioner visade analytikern Ted Lindqvist att Sverige behöver över 52 000 nya bostäder per år för att möta framtidens behov. Just nu bygger vi ungefär hälften och det handlar inte om avlägsna orter. I kommuner med bostadsköer, saknad av vakanta lokaler och pressade hyresmarknader får projekten ändå inte klartecken.

Varför?

För att byggkostnaderna har ökat avsevärt. Material, arbetskraft, planprocesser och risk – allt har blivit dyrare.

Resultatet är tydligt: kalkylen går inte ihop. Om du inte får ihop kalkylen kan du inte bygga. Om du inte kan bygga löser ingen skatterabatt eller subvention det egentliga problemet att utbudet inte kommer igång.

Om du inte kan få kalkylen att stämma, kan du inte bygga och om du inte kan bygga, löser ingen skatterabatt, subvention eller bostadscheck. Det faktiska problemet är att utbudet inte kommer igång.

Att tänka nytt kring överkomlighet: Det handlar inte bara om ägda bostäder

Flera paneler fokuserade på att hjälpa fler människor att kunna köpa – genom att lätta på kreditkrav, startlån eller sänkta amorteringskrav.

Men överkomlighet handlar inte bara om ägda bostäder. Det handlar lika mycket om hyresrätter – särskilt i städer där arbetsmarknad, mobilitet och social tillgång kräver flexibla upplåtelseformer.

Det verkliga kostnadsproblemet: Inte att bostäderna blivit dyrare – utan att hushållen inte längre har råd

Det är lätt att säga att priserna har stigit. Men i själva verket har inte marknadspriserna förändrats dramatiskt.

Problemet är snarare att hushållen har minskad köpkraft samtidigt som kostnaderna för att bygga har ökat.

Vi befinner oss i ettt dubbelt dilemma:

• Projektutvecklare kan inte bygga eftersom byggkostnaderna är för höga
• Hushållen har inte råd att köpa eller hyra eftersom det känns ekonomiskt orimligt

Att höja priserna och hyrorna eller höja köpkraften är lösningar som tar längre tid än att jobba på att minska byggkostnader med beprövade befintliga metoder och systemlösningar.

I en analys hörde vi att en prisökning på 13 procent skulle kunna leda till 20 procent fler påbörjade bostadsprojekt eftersom marginalerna då skulle bli byggbara igen. Så tajt är kalkylen.

Men här finns en paradox: att bygga billigare innebär inte automatiskt att det säljs billigare – om det inte finns någon mekanism (politik, upphandling, eller press) som säkerställer att den kostnadssänkningen också når slutkunden.

Det är en bredare fråga. Men på produktionssidan måste vi åtminstone börja med att eliminera ineffektiva och icke-värdeskapande aktiviteter samt förebygga fel och brister som uppdagas under garantitiden.

Systemtänkande: börja där flaskhalsen uppstår

Vi kan inte enbart lösa överkomligheten från efterfrågesidan. Om flaskhalsen i projekteringen kvarstår behandlar vi bara symptomen.

Det är här systemtänkande blir konkret, inte som en policyfras, utan som ett praktiskt verktyg.

• Tänk om installationer konfigurerades innan ritningsarbetet börjar?
• Tänk om energiprestanda, smart mätning och klimatkrav byggdes in från början – inte i slutet?
• Tänk om projektkostnader kunde förutses och modelleras innan designen är låst – så att utvecklare vågar gå vidare?

Det här är inte hypotetiskt. Det finns redan lösningar som gör detta. De gör fastighetsutveckling konfigurerbar, snabbare, mer hållbar – och framför allt: möjlig.

Med lägre byggkostnader kan fler projekt bli genomförbara. Det ökar utbudet – och med tiden skapar det också förutsättningar för prispress.
Inte direkt. Men strukturellt, långsiktigt.

Vi behöver inte bara göra det lättare att köpa – vi måste göra det möjligt att bygga

Så länge utvecklingskalkylen inte går ihop kommer varje åtgärd på köparsidan vara ett motlut.

Det betyder inte att vi ska överge stöd till köpare.

Men vi måste para det med förändringar på leveranssidan:

1. Förenkla leveranssystemen
2. Minska komplexiteten på byggarbetsplatsen
3. Anpassa planering, installation och prestanda från dag ett

Kort sagt: vi behöver skapa bostäder som inte behöver kosta det de gör idag.

Det är det som gör överkomlighet hållbar – inte bara för hushållen, utan även för utvecklare, kommuner och samhället.